Tình hình cơn sốt đất khắp thị trường vừa qua tác động rất lớn tới giá thành căn hộ. Đặc biệt các dự án căn hộ được hình thành từ năm 2017 trở đi có thể thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn do chi phí đầu tư vào quỹ đất tăng mạnh.

Theo tình hình thực tế, sau cơn sốt giá đất tăng vào nửa đầu năm 2017 vừa qua, nhiều nơi có mức giá tăng gấp 1.5 – 2 lần, có nơi tăng lên gấp 3 lần trong 1 năm. Đây là một điều không có lợi đối với các chủ đầu tư căn hộ vì gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm đất đẹp đầu tư xây dựng căn hộ và phải chịu chi phí cao hơn rất nhiều.

Trong vòng 2 tháng trở lại đây, tình hình giá đất bắt đầu ngưng lại và xuất hiện tình hình giá quay đầu ở một vài nơi. Dù giá đất giảm giá vẫn còn thấp so với cơn lốc tăng giá trước đó.

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, tỷ lệ chi phí đầu tư đất chiếm khoảng 30-35% tổng chi phí đầu tư dự án căn hộ, chung cư. Sau cơn sốt đất, tỷ lệ này có thể thay đổi theo chiều hướng tăng lên đáng kể vì tình trạng giá đất leo thang ở khắp nơi. Giá thành căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí khu đất, chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích... Trong đó giá đất (phụ thuộc vào vị trí) là chi phí ngày càng tăng.

 Tại buổi báo cáo thị trường căn hộ những tháng đầu năm nay,Giám đốc CBRE Việt Nam, Bà Dương Thùy Dung xác nhận giá đất tăng mạnh đang tác động khá lớn tới thị trường căn hộ, nhà chung cư. Tại các dự án mới triển khai, giá bán có xu hướng tăng lên do ảnh hưởng đáng kể giá đất "leo thang" trong nửa đầu năm 2017.

Tính hình giá đất tăng kéo theo giá căn hộ lên cao.

Theo nữ chuyên gia này khẳng định, cơn sốt đất có thể gây ra không ít khó khăn cho việc chuẩn bị quỹ đất dự án bất động sản, Chi phí mua đất sạch, đền bù giải phóng mặt bằng giá tăng, kéo theo chi phí đầu vào tăng. Điều này khiến cho các nhà đầu tư phải nâng giá thành ngoài ý muốn. Kết quả trong thời gian tới làm cho thị trường căn hộ chịu tác động mạnh mẽ bởi xu hướng tăng giá trong thời gian tới bất chấp sức mua có dấu hiệu chậm lại trong 6 tháng vừa qua.

Theo nhận định của ông Trần Khánh Quang, là tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa: từ những năm 2015 - 2016 trở đi, việc tìm quỹ đất sạch phát triển dự án trở nên khó khăn hơn. Điều này càng trở nên thách thức hơn sau khi cơn sốt đất lan rộng vào nửa đầu năm 2017. Ngoại trừ những khu vực sốt ảo, giá đất có thể bị điều chỉnh đi xuống do sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường. Thế nhưng đa số những khu vực sốt thật (có nhiều cơ sở tăng giá), quỹ đất ngày càng trở nên đắt đỏ hơn. 

Trước tình hình đó, ông Quang cho rằng phân khúc căn hộ có giá tầm thấp sẽ phải chịu áp lực lớn hơn khi các chủ đầu tư buộc phải cân bằng giữa chi phí đầu tư gia tăng (do giá đất tăng) và tỷ suất lợi nhuận có nguy cơ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, căn hộ trung - cao cấp ít chịu ảnh hưởng hơn do mặt bằng giá của những dòng sản phẩm này vốn đã được định vị ở ngưỡng cao ngay từ đầu và biên lợi nhuận của phân khúc này cũng cao hơn.

Cơn sốt đất xảy ra ở khu vực vùng ven trong thời gian qua cũng có thể kéo theo một thực trạng chung là giá thành căn hộ tại các khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối hạ tầng hoàn chỉnh sẽ tự động nhích lên tối thiểu 5 -10%, cao nhất 15%, ông Quang nhận định.