Những năm gần đây, phân khúc bất động sản Condotel nổi lên và thu hút nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Nhiều thương hiệu lớn nhỏ nhảy vào đầu tư loại hình bất động sản Condotel này như: Vingroup,  Sun Group, FLC.... Theo ghi nhận, 2018 phân khúc Condotel có dấu hiệu chững lại do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Thực trạng phân khúc Condotel

Condotel được hiểu là một loại hình căn hộ kết hợp khách sạn nhưng không thuộc dạng nhà ở do không được phép sở hữu để ở mà chỉ được phép hoạt động kinh doanh theo kiểu khách sạn nghỉ dưỡng du lịch.

Trên thực tế, việc xây dựng, mua bán, kinh doanh và sử dụng condotel đã tương đối phổ biến tại các địa bàn du lịch trong mấy năm gần đây. Ðó là sự tồn tại và phát triển tất yếu vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả.

Trong nửa đầu năm 2018, phân khúc condotel ghi nhận dấu hiệu chững lại. Báo cáo gần đây của DKRA Việt Nam cho thấy, tính riêng quý II/2018, toàn thị trường có thêm 2.100 căn chào bán, nhưng chỉ tiêu thụ được 850 căn. Lượng tồn kho ước tính gần 40%. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng chỉ ở mức 39-40%, tồn kho lần lượt là 60-61%.

Việc chững lại của phân khúc Condotel có nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nguyên nhân chủ yếu vẫn là do các chủ đầu tư, khách hàng đã dừng triển khai và giao dịch dự án condotel để ngóng chờ động thái từ các cơ quan quản lý nhà nước. Do chưa có khung pháp lý cụ thể nên nhiều chủ đầu tư nghi ngại đang có khoảng trống pháp luật về loại hình bất động sản này.

Nhiều dự án Condotel ra đời khi thị trường đã có dấu hiệu chững lại

Có hay không khoản trống pháp luật cho loại hình Condotel?

Trong một văn bản mới đây về condotel, HoREA khẳng định không có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản "lai", trong đó có condotel.

Dù pháp luật đã quy định rõ thời hạn sở hữu codotel, nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật, rao khống về việc sở hữu tài sản lâu dài và vĩnh viễn. Trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương tự ý cấp sổ đỏ lâu dài cho người mua condotel. Việc làm này là trái với quy định của luật đất đai hiện hành. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư ngầm ý với người mua rằng hình thức sở hữu đất có thời hạn của Condotel chỉ là tạm thời, chủ đầu tư cam kết sẽ có những văn bản xin gia hạn sở hữu đất từ 50 năm thành sở hữu vĩnh viễn để trấn an người mua.

Theo HoREA, vấn đề cấp thiết hiện nay là cần hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình bất động sản lai này. Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần có hướng giải quyết vấn đề cấp quyền sở hữu có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng. Cần có biện pháp kiểm soát vấn đề cam kết lợi nhuận và yêu cầu chủ đầu tư condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết.

Về lâu dài, rất cần thiết sửa đổi Luật đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Bên cạnh đó, Luật cũng cần có quy định chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai cần phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng. Xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel tại các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch.

Cam kết lợi nhuận của Condotel chỉ là con số ảo của nhà đầu tư

Trong các năm qua, chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được nhiều lợi nhuận nhờ vào việc giao dịch căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi chi phí triển khai dự án condotel thấp hơn nhiều so với phát triển căn hộ thông thường. Nhờ vào những lợi nhuận thu được từ việc bán căn hộ này với giá cao hơn bình thường mà nhiều dự án condotel thổi phồng cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm trong 8-12 năm. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu "lấy mỡ nó rán nó".

Theo nhiều chuyên gia thì cam kết lợi nhuận condotel từ 10-12%/năm trong bối cảnh kinh doanh khách sạn như hiện nay phải là những chủ đầu tư lớn, có uy tín và thương hiệu mới có thể thực hiện được. Những chủ đầu tư chưa đủ tiềm lực vì để thu hút khách hàng mà đưa ra mức cam kết khủng bất chấp khả năng khai thác về sau khi đi vào hoạt động là điều đáng lo ngại cho người mua về sau.

Theo các chuyên gia, việc đặt ra mức cam kết lợi nhuận quá cao sẽ tạo ra sức ép cho chủ đầu tư. Khi có nhiều chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết, sẽ ảnh hưởng xấu tới thị trường condotel nói chung.

Lê Thủy