Covit-18 – ngành du lịch Đà Nẵng kiệt quệ, nhưng giá bán khách sạn có giảm mạnh?????

Trước tiên chúng ta nhìn nhận TP Đà Nẵng là thành phố trẻ, năng động, định hướng và phát triển trở thành 1 thành phố du lịch – dịch vụ lớn, tầm cở.

Tổng lượt khách đến du lịch tại Đà Nẵng tăng trưởng theo các năm với tốc độ tăng tương đối tốt và ổn định với mức tăng trưởng bình quân giai đoạn 2015 – 2019 là 21,6%. Năm 2019 tổng lượng khách đến Đà Nẵng tham quan, du lịch năm ước đạt 8,7 triệu lượt, đạt hơn 106% kế hoạch. Lượng khách các cơ sở lưu trú phục vụ ước đạt 7,1 triệu lượt, tăng 22%; trong đó khách quốc tê ước đạt 2,17 triệu lượt, tăng 24%.

Sự phát triển vượt bậc của ngành du lịch đã thôi thúc sự phát triển của dịch vụ lưu trú, đặt biệt là số lượng khách sạn, số lượng phòng đã không ngừng tăng lên. Theo số liệu thống kê, hiện nay TP.Đà Nẵng có 943 khách sạn, với số lượng khoảng 40.000 phòng. Trong đó, số khách sạn dưới 2 sao có 795 khách sạn, chiếm 84% số lượng khách sạn trên địa bàn TP. Từ năm 2016- 2019, thống kê cho thấy, mỗi năm TP tăng khoảng gần 5.000 phòng. Riêng năm 2019, khối khách sạn 4-5 sao tăng 1.000 phòng; khối khách sạn 3 sao tăng 18 khách sạn với 2.000 phòng. Sự tăng trưởng quá mạnh về số lượng khách sạn vượt quá sự tăng trưởng của số lượng khách du lịch đến thành phố đã khiến cho việc kinh doanh khách sạn một ngày trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi các cơ sở lưu trú phải không ngừng nâng cao chất lượng, dịch vụ để cạnh tranh và phát triển.

Dù vậy nhưng hiệu suất hoạt động của khách sạn phân khúc 1-3* vẫn đạt 55%, phân khúc 4 * trở lên đạt 68% nhưng sự xuất hiện của dịch Covit-19 đã làm gián đoạn và đẩy khó khăn chồng thêm khó. Tính đến hết quý 2/2020 công suất phòng của khách sạn từ 1 – 3* chỉ đạt 28%. Những khách sạn 4 sao trở lên thì càng tệ hơn với hiệu suất đạt 21%.

Mặc dù kinh doanh khách sạn đang gặp khó khăn như vậy, nhưng giá bán khách sạn có thật sự giảm mạnh hay không???

Qua thống kê của VRM Corp tại thời điểm quý 2/2020 thì số lượng khách sạn bán tăng lên 26% so với cùng kỳ. Giá bán giảm 18,5% so với giá cùng kỳ năm 2019.

Vậy tại vì sao khi nguồn thu kinh doanh khách sạn rất thấp mà giá bán khách sạn không giảm nhiều, kể cả trong dịch Covit-19???

Thứ 1: Giá bán khách sạn phụ thuộc vào giá bán bất động sản. Giá khách sạn được định giá đơn giản qua giá trị đất theo giá thị trường và chi phí xây dựng, hoàn thiện khách sạn, khấu hao. Nhưng chi phí xây dựng khách sạn thì ngày càng có xu hướng tăng. Nên việc giá bán khách sạn giảm khi giá đất giảm mạnh. Nhưng thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay, giá đất nền chỉ giảm 20% so với cùng kỳ quý 2/2019.

Thứ 2: Đó là sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch Covit-18. Nền kinh tế phục hồi thì Đà Nẵng vẫn là một thành phố năng động, du lịch sẽ phục hồi nhanh chóng và phát triển vượt bậc trở lại. Đây là yếu tố kỳ vọng mang tính chủ quan từng chủ khách sạn.

Thứ 3: Vấn đề nợ ngân hàng, hầu hết các khách sạn đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng trong việc đầu tư bất động sản thì phân khúc đầu tư khách sạn mang lại dòng tiền theo thời gian tốt nhất so với việc đầu tư đất nền, hay nhà ở. Tại Đà Nẵng, năm 2019 việc đầu tư nhà ở để cho thuê đạt mức lãi bình quân 1,5%/năm;  căn hộ đạt 6,1%/năm; khách sạn đạt 5,5%/năm; đất nền bình quân chỉ đạt 0,09%/năm( Do đất nền được đầu tư giá chủ yếu). Vậy nên việc giảm giá mạnh chỉ diễn ra ở những khách sạn sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao nên áp lực trả lãi, nợ lớn nên mới xẩy ra trường hợp bán giá giảm mạnh.

Với diễn biến dịch Covit-19 ngày một phức tạp, khả năng lây nhiễm cao, ảnh hưởng hầu hết trên toàn thế giới, ảnh hưởng nặng nề không những đến sức khỏe, tính mạng con người mà còn ảnh hưởng nặng đến nền kinh tế toàn thế giới. Nên khi hết dịch thì nền kinh tế phải cần 1 khoản thời gian để hồi phục.

Nên đối với chủ khách sạn có thể cân đối nguồn tài chính mà quyết định bán vào thời điểm thích hợp. Đối với nhà đầu tư cũng sẵn sàng xuống tiền những khách sạn bán với mức giá tốt và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính từ quý 4/2020.

SÀN GIAO DỊCH BDS VRM - Đơn vị chuyên tư vấn mua bán và cho thuê khách sạn hàng đầu tại Đà Nẵng.

200 Nguyễn Hữu Thọ, Phường Hòa Thuận Tây, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng

Hotline: +84914106080 ( Zalo, viber)              Email: congtyvrm@gmail.com               

THANH MINH