Tâm lý người Việt khu mua chung cư, vẫn luôn thích chung cư hình thức sở hữu lâu dài. Nhưng rất nhiều trong số khách hàng mua không biết được niên hạn sử dụng của chung cư. Họ luôn coi hình thức sở hữu lâu dài tức là hết đời cha mẹ sẽ được để lại cho đời con, đời cháu mà không biết đến chung cư sau khi hết niên hạn sử dụng bắt buộc phải đập đi xây mới hoặc cải tạo…lúc đó, việc sở hữu vĩnh viễn chỉ là được phép sở hữu khu đất chung của chung cư.

Chung cư thường có niên hạn sử dụng từ 30 năm -70 năm

Mà một vấn đề cần nói đến ở đây chính là điều chưa biết về niên hạn sử dụng của chung cư. Trên thực tế, mỗi chung cư xây dựng lên đều có 1 niên hạn sử dụng cố định mà niên hạn này không phải quá dài tầm vài chục năm. Nên câu chuyện sau khi hết niên hạn sử dụng là câu chuyện vô cùng phức tạp.

Thực tế, các khu nhà tập thể hay chung cư cũ đang được cải tạo theo hướng nâng số tầng lên để nhà đầu tư có lợi nhuận vào làm. Nhưng đấy là đối với những khu nhà chỉ có 4 - 5 tầng và ở vị trí "đất vàng". Còn những khu nhà tập thể cũ ở xa trung tâm, việc cải tạo cũng đã rất khó khăn. Vì thế, đối với những tòa nhà 40 - 50 tầng như hiện nay thì khó có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền vào cải tạo.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý. Niên hạn sử dụng của các tòa nhà chung cư hiện nay là 30 năm, 50 năm, hay 70 năm. Hết thời hạn này, nếu chung cư vẫn chất lượng tốt vẫn cho sử dụng tiếp, nhưng phải có kiểm định lại đảm bảo an toàn. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, phải bỏ tiền ra xây mới.

"Ví dụ chung cư có diện tích 1.000m2 sau 50 năm sử dụng lúc này đã xuống cấp, buộc phải cải tạo lại hoặc xây mới. Khi đó 100 hộ gia đình sở hữu tại đây, sẽ ngồi lại với nhau họp bàn mỗi nhà góp 2 tỷ đồng, tổng là 200 tỷ đồng xây dựng lại chung cư", ông Châu cho hay.

Cũng theo ông Châu, nhiều trường hợp người dân không có tiền, thì sẽ giống như chung cư hiện nay, khi hết niên hạn, xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại. Giải pháp là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm. Khi đó, chung cư có 1.000m2 đất, trước kia 100 hộ, mỗi hộ sẽ có 10m2 đất. Nhưng giờ chủ đầu tư mới vào làm sẽ xây 300 căn hộ để có lợi nhuận. Lúc này 1.000 m2 đất thì mỗi hộ sẽ chỉ còn 3,3m2 đất. 

Tuy nhiên, việc đạp đi xây lại cũng không phải là việc dễ dàng. Nó phải còn phụ thuộc và quy hoạch của nhà nước nên phát sinh rất nhiều vấn đề chẳng hạn: Đảm bảo số tầng không được vượt quá chiều cao cho phép tại khu vực hay bắt buộc phải dành bao nhiều % diện tích cho cây xây, giải trí….Cũng là vấn đề gây nhiều nan giải cho cả người sở hữu khu đất lẫn người mới vào đầu tư lại ( Nếu có).

Đó chỉ là đơn cử vài vụ việc liên quan, nói đến vấn đề xử lý chung cư khi đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng luật có rất nhiều điều, khoản quy định liên quan kèm theo mà những quy định này không phải bất kỳ người mua căn hộ chung cư nào cũng biết.

Lê Thủy ( Tổng hợp)