Mới đây, Bộ Xây dựng có ra một hướng dẫn về về thủ tục đầu tư dự án bất động sản “Doanh nghiệp phải có 100% quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án” khiến các doanh nghiệp hoang mang. Và theo đây, các chuyên gia dự đoán sẽ có sự sụt giảm về nguồn cung trong thời gian tới khi hướng dẫn này được thực thi.

Thị trường có thể sẽ “đứng bánh”?

Luật Nhà ở có nêu quy định, sau khi doanh nghiệp hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án... thì mới thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Song cũng theo luật này, để được công nhận là chủ đầu tư, doanh nghiệp phải đảm bảo một trong số các điều kiện là phải có đất ở hợp pháp.

Trên thực tế, đất ở có sau tất các các loại đất. Đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay thậm chí đất kho xưởng….sau khi được đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng thì được lên một cấp thành “ đất ở”. Nhưng theo Luật thì bắt phải là” đất ở” trong giai đoạn đầu thì mới cho làm dự án. Trong khi đó, một doanh nghiệp muốn làm dự án thì phải có phép mới dám bền bù, giải tỏa để lập dự án. Vậy phải chăng, Luật ra là để “ tự tát vào mặt mình’. Chính vì những cái “ nghịch nhau” trong này nên đã làm cho các cơ quan sở tại quyết theo tình huống và có khe hở cho những diều “ trắc ngoặc” về sau.

Khi được hỏi về vấn đề này, gần như tất cả các doanh nghiệp chuyên gia đều khẳng định, nếu quy định trên được áp dụng, thị trường bất động sản có nguy cơ “đứng bánh”, vì hiếm có dự án nào đảm bảo 100% đất ở hợp pháp được. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao, trong khi nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, một chuyên gia phân tích.

Có nên sửa thành “đất hợp pháp”?

Chính điều Luật này, không chỉ chỉ gây ách tắc cho doanh nghiệp, mà cho cả cơ quan quản lý nhà nước, thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách. Bởi lẽ, trong triển khai dự án, khâu chấp thuận đầu tư chính là bước khởi đầu, nếu không qua được thì các bước tiếp theo khó mà thực hiện. Ông , ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM nhận định.

Từ đó dòng vốn bị chôn một chỗ, doanh nghiệp có thể mất cơ hội cơ hội đầu tư. Thực tế, từ năm 2016, cả doanh nghiệp và UBND Tp.HCM đều đã đưa vấn đề này ra nhưng đến nay chưa được giải quyết, lắng nghe. Vấn đề này rất cấp bách, cần sớm giải quyết giúp thị trường bất động sản tháo gỡ một phần ách tắc cũng như đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Ngoài ra, đây cũng là một trong các nguyên nhân khiến nguồn cung dự án trong những năm gần đây liên tục sụt giảm, đặc biệt là trong 10 tháng đầu năm 2018. Tình trạng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp Nguyễn Đình Trung cũng phân tích: "Khi làm dự án thì cơ cấu sử dụng đất bao gồm đất xây dựng công trình ở, đất giao thông, đất cây xanh công trình công cộng, trường học... Như vậy bắt phải có 100% đất ở là hoàn toàn không phù hợp với thực tế và mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác như luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng... và không thể có quỹ đất nào đảm bảo được diện tích, quy mô, tính chất đáp ứng được quy định 100% đất ở để xin thủ tục đầu tư."

Phản hồi các ý kiến trên của doanh nghiệp, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết qua rà soát từ 1/7/2015 (thời điểm luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, đã có 170 dự án gửi về Sở nhưng chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm tỷ lệ khoảng 26%). Số dự án còn lại có nguồn gốc từ đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng được bồi thường (khoảng 74%).

Trước đó, vào năm 2016, UBND Tp.HCM từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ khó khăn theo hướng: “Nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở”.

Sau đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản chấp thuận đề xuất  trên, nhưng lại yêu cầu “TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng”. Hiện tại, UBND Tp.HCM tiếp tục có dự thảo kiến nghị trình Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ vấn đề này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp do bồi thường đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Từ đó, doanh nghiệp sớm được chấp thuận làm chủ đầu tư, nhanh chóng triển khai dự án. Bởi lẽ, nếu chờ sửa luật Nhà ở thì sẽ mất rất nhiều thời gian, gây khó cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội.

 Lê Thủy ( Tổng hợp theo NDH)