Thị trường hiện đang rất khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhưng căn hộ vừa túi tiền. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng khan hiếm này nhưng nguyên nhân chính vẫn là do vấn đề về quỹ đất và thủ tục pháp lý kéo dài.

Có nhiều lý do kìm hãm sự phát triển căn hộ giá rẻ, khiến nguồn cung khan hiếm mà lý do đầu tiên chính là quỹ đất cho dự án căn hộ giá rẻ cực kỳ hạn hẹp. Lý do tiếp theo chính là vấn đề nhùng nhằn về pháp lý, việc xử lý pháp lý để xây dựng căn hộ kéo dài.

Thực tế thị trường hiện tại cũng rất khó để các nhà phát triển dự án tạo quỹ đất để tạo ra dòng sản phẩm căn hộ có giá bán được cho là rẻ, phù hợp. Chưa kể, dù đã có đất thì doanh nghiệp cũng phải mất thêm mấy năm nữa để hoàn thiện pháp lý. Đến lúc đó, các yếu tố về giá thành, chi phí cũng không còn như lúc đầu. Do đó, muốn phát triển được dòng căn hộ có giá bán đáp ứng đa phần nhu cầu của người dân, nên xem xét đề xuất giải pháp: cơ quan Nhà nước tạo quỹ đất sạch cho doanh nghiệp đấu thầu bằng cách đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng.

Trong một báo cáo mới đây, DKRA Việt Nam cũng đưa ra nhận định tương tự. Cụ thể, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C - nhà ở bình dân hay tên gọi khác là nhà thương mại giá rẻ có giá bán từ 1.000 USD/m2 trở xuống sụt giảm rất mạnh và luôn bị căn hộ hạng A, B (cao và trung cấp) áp đảo. Thậm chí, một số thời điểm, không có bất cứ dự án nhà giá rẻ mới nào được chào bán trên thị trường.

Theo số liệu của DKRA, trong quý I/2017, nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 41% thì đến quý I/2018 giảm xuống 32%, con số này giảm tiếp trong trong quý II/2018 với 29% và sang quý III, nguồn cung toàn thị trường bằng không (0%). Chưa hết, tình trạng này theo dự báo sẽ còn tiếp tục kéo dài.

Ngoài việc liên tục sụt giảm nguồn cung, căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển theo hướng ly tâm. Nếu những năm 2016-2017, người mua có thể tìm được căn hộ hạng C ở các quận 8, 9, Thủ Đức thì hiện tại phải ra các huyện cách xa ngoại thành như quận 12, Bình Tân, Bình Chánh và huyện Nhà Bè mới có.

Kết quả khảo sát trên nhadat.vnexpress.net cho thấy, trong quý III/2018, có thêm hơn 2.000 tin đăng bán căn hộ mới tại khu vực Tp.HCM cập nhật trên trang. Nhưng trong số này, căn hộ hạng C chỉ chiếm 20%, còn lại là hạng B và hạng A lần lượt chiếm 60% và 20%.

So với các quý trước, lượng căn hộ có giá bán dưới 1.000 USD sụt giảm mạnh. Các giao dịch trên thị trường chủ yếu là mua đi bán lại và tập trung ở các quận ven thành phố như Bình Chánh, Tân Phú, Thủ Đức...
 

Trong báo cáo nói trên, DKRA cũng cho rằng tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ trên thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý. Cụ thể, tỷ trọng nguồn cung căn hộ bình dân, giá rẻ đúng ra phải lớn hơn căn hộ cao - trung cấp vì phân khúc này mới là nhu cầu của đa số người mua. Nhưng trên thực tế thị trường, điều này lại diễn biến đảo ngược.

Đơn vị này cũng đề xuất, để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, nhà nước cần có các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn. Cùng với đó phải triển khai chiến lược quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông để giảm thời gian di chuyển đến các dự án nhà giá rẻ.

Với các nhà phát triển dự án, để căn hộ giá rẻ tiếp cận được các đối tượng khách hàng, cần phải điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức hợp lý, đồng thời tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng, từ đó tạo ra sự kết nối cung - cầu, đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân.

Lê Thủy ( Tổng hợp)