"Tồn kho bất động sản tăng chứ không giảm!" Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM khi trao đổi với BizLIVE về tình hình tồn kho của thị trường bất động sản được phản ánh trong báo cáo mới đây của Bộ xây dựng.
Cụ thể, trong báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm trong năm 2014. Tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng, giảm 21,8% so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng, giảm 42,52% so với đầu kỳ báo cáo vào Quý I/2013.

Giá trị tồn kho bất động sản tăng

Nhận định về tình hình tồn kho bất động sản, trái với kết quả báo cáo của Bộ xây dựng, nhiều ý kiến lại cho rằng thực chất hàng tồn kho bất động sản vẫn đang ở mức cao, tổng giá trị tồn kho bất động sản có thể tăng thay vì giảm.

Trao đổi với BizLIVE về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho biết, năm 2014 còn rất nhiều dự án "đắp chiếu" không bán được sản phẩm nào trong khi chủ đầu tư tiếp tục bung hàng. Do đó, số lượng sản phẩm không đổi nhưng giá trị hàng tồn kho chắc chắn tăng. 

Chẳng hạn với một doanh nghiệp đầu tư đã vay 3.000 - 4.000 tỷ, mỗi năm trả lãi 10%, số tiền này sẽ được tính vào vốn hóa và tính vào hàng tồn kho. 

Cũng theo ông Đực, số lượng dự án đã bán được trên thị trường chiếm không quá 10%, còn lại 90% vẫn đang "đắp mền đắp chiếu". Vậy 10% đó có đủ cứu 90% còn lại để giảm giá trị hàng tồn kho hay không? “Thực tế cũng cho thấy, những dự án đắp chiếu to hơn những dự án tái sinh vì không thể cứu vớt, chỉ những dự án nhỏ mới có thể tái khởi động được. Chưa kể số dự án hồi sinh ít nên báo cáo một cách máy móc, giảm khai giảm, tăng không cộng vào. Vì thế, theo tôi tồn kho tăng chứ không giảm”. 

Đó là chưa kể, có những chủ doanh nghiệp bán các dự án cho sàn bất động sản A và khai báo với chính quyền đã bán hết, không còn hàng tồn kho nhưng sàn bất động sản A bán được bao nhiêu mới là điều quan trọng, ông Đực cho biết thêm. “Hàng tồn kho phải được đánh giá rộng, đến khi nào người dân mua mới đánh giá hết hàng tồn kho. Còn những nhà đầu cơ, nhà đầu tư mua vẫn là hàng tồn kho vì vẫn là những nhà đầu tư mua có thể bán ra, cạnh tranh ngược lại với nhà sản xuất”.

Về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng từng có ý kiến cho rằng, con số tồn kho bất động sản Bộ Xây dựng đưa ra tính chủ yếu ở những dự án chuyển đổi công năng sang việc khác. Trong đó, tồn kho đất nền chiếm tỷ trọng khá cao. Tức là giá trị đất, có thể chuyển mục đích thành dự án khác, không phải dự án nhà ở. 

Ông Võ cũng cho biết, giảm tồn kho bằng giải quyết nợ xấu chưa giảm được nhiều do thời gian vừa qua, VAMC chủ yếu tập trung giải quyết nợ xấu của ngân hàng thương mại là chính, chưa giải quyết nợ xấu gắn với bất động sản.

Khó giảm giá giải quyết tồn kho
Biện pháp giảm giá để giải quyết hàng tồn kho, khơi thông điểm nghẽn của thị trường bất động sản xem ra không mấy hiệu quả. Nguyên nhân được ông Nguyễn Văn Đực lý giải, do mỗi dự án có những vấn đề, tồn tại riêng. Đơn cử như những dự án có vị trí tốt, cơ cấu sản phẩm phù hợp có thể bán được, nhưng nhiều dự án khác án không thể bán được, muốn bán được phải hạ giá nhiều, và đa số doanh nghiệp không chấp nhận điều này.

Ông Đực phân tích thêm, có nhiều dự án đã chết, toàn bộ tài sản thế chấp ngân hàng, muốn bán được phải đầu tư thêm nên họ thà để ngân hàng kê biên, phát mãi còn hơn đầu tư thêm, nếu đầu tư thêm không bán được hàng, lỗ sẽ chồng lỗ.

Trong kho bất động sản đó, phương án được GS. Võ đưa ra là cần quên một số dự án, tập trung đầu tư vào những dự án có khả năng bán được để lấy lợi bù lại mất mát dự án tồn kho. Ông Võ kết luận: “Kho bất động sản còn khá lớn gắn với nợ xấu như cục máu đông làm tắc nghẽn nền kinh tế. Đây là vấn đề mà chúng ta còn tiếp tục phải giải quyết”.

Theo BizLIVE