Thành phố Đà Nẵng được thành lập 1/1/1997 với diện tích diện tích 942,46 km2, với số dân 663.115 người. Thành phố từng ngày một chuyển biến và phát triển với tốc độ tăng dân số bình quân ở mức 2,54%; dân số thành phố Đà Nẵng tại thời điểm 0g00 ngày 1/4/2019 là 1.134.310 người. Thành phố đẩy mạnh phát triển theo xu hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, định hướng phát triển thành phố thành một thành phố du lịch, dịch vụ lớn. Thu nhập bình quân trên đầu người của thành phố ngày càng được nâng cao, chất lượng sống của người dân ngày càng cải thiện.

Tốc độ đô thị hóa ngày một đẩy mạnh, nhu cầu về bất động sản ngày càng trở nên phát triển mạnh mẻ, vì thế trong thời gian ngắn hàng loạt các dự án bất động sản phát triển rầm rộ mở rộng hơn về các hướng Nam, hướng Tây của Thành phố. Việc phát triển các dự án phân lô, bán nền diễn ra rầm rộ.

Cũng tuân theo các quy luật khách quan của sự phát triển, mọi sự phát triển luôn có chu kỳ giống như đời người luôn phải trải qua sinh lão bệnh tử; xuân hạ thu đông, ngày đến đêm,.....Trong sự vận động và phát triển của mọi sự vật, hiện tượng cũng trãi qua bằng sự khởi đầu, tăng trưởng, bão hòa và suy thoái. Nhìn chung thị trường bất động sản Đà Nẵng từ 1997 – 2020 đã trãi qua các chu kỳ của sự phát triển

1. Thời kỳ đầu khi mới phân tách Đà Nẵng ra khỏi Quảng Nam - Đà Nẵng:

1997 – 2002 giai đoạn đầu khi mới thành lập, giai đoạn này qui mô thị trường bất động sản còn nhỏ, với sự tăng trưởng nóng về giá bất động sản năm 1998 – 1999 và lập đỉnh năm 1999. Từ năm 1999 trở đi hình thành xu thế giảm, thuật ngữ bong bóng bất động sản bị vỡ chỉ manh nha xuất hiện mà nguyên nhân xuất phát từ cuộc khủng hoảng tiền tệ châu Á năm 1997 nhưng lúc này nền kinh tế Việt Nam chưa mở cửa nhiều nên tác động phải có độ trễ đến nền kinh tế, đi kèm với các chính sách hỗ trợ nền kinh tế dẫn đến thị trường đạt đỉnh 1999 và sau đó quay đầu giảm hẳn.

2. Chu kỳ 2003 – 2013:

+ Giai đoạn bắt đầu: 2003-giữa 2004 thị trường bất động sản sau thời gian đóng băng ở giai đoạn trước, trong những năm này bắt đầu có tin hiệu lạc quan, tin xấu dần được loại bỏ, giá cả trên thị trường bình ổn, giao dịch có xu hướng tăng nhẹ.

+ Giai đoạn tăng trưởng: Từ giữa 2004 -2007 thị trường đất nền Đà Nẵng đã khởi sắc, số lượng giao dịch tăng và kèm theo giá đất nền bình quân tăng khoản 11,5%/năm. Quy mô thị trường phát triển và mở rộng, nguồn vốn tham gia thị trường đất nền đạt mức tương đối.

+ Giai đoạn đột biến:Từ 2008 – 2009 giá bất động sản tăng đột biến gấp 4-5 lần và đạt đỉnh năm 2009 bong bóng xuất hiện. Giá đất nhiều nơi trên địa bàn Đà Nẵng đã tăng rất cao. Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản hiện hữu.

+ Giai đoạn suy thoái: .Và từ giữa cuối năm 2009 – 2013 hình thành xu thế giảm với nhiều tình huống vỡ nợ, lừa đảo liên quan đến bất động sản Đà Nẵng xuất hiện. Một thời kỳ đen tối của thị trường mà nhiều người phải dùng từ vỡ bong bóng bất động sản. Nguyên nhân cho sự vỡ bong bóng bất động sản này xuất phát từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới 2008, từ đó các chính sách, gói hỗ trợ được tuông ra, kèm với đó việc nới lỏng chính sách tiền tệ, việc cho vay mua bất động sản diễn ra ào ạt đến mức khó kiểm soát được,.... và thế bong bóng bất động sản đã "vỡ" để tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển mới.

3. Chu kỳ 2014 – nay:  

Dựa vào biểu đồ chúng ta có thể chia giai đoàn này làm 3 tiểu giai đoạn.

+ Giai đoạn tích lũy 2014 -2018: Giá đất nền thành phố Đà Nẵng tăng trưởng bền vững đều ở mức trung bình12,5%/năm. Trong giai đoạn này mức giá tăng trưởng ổn định, số lượng giao dịch dần được cải thiện và tăng lên.

+ Giai đoạn tăng đột biến: Từ giữa năm 2018 – quý 2 năm 2019 giá đất nền tăng một cách đột biến, tăng lên gấp 3,4 lần so với đầu năm 2018. Giá đất nền tạo đỉnh vào quý 2 năm 2019.

+ Giai đoạn xét lại:  Từ quý 2/2019 đến hết năm 2019 giá đất nền chững lại, giao dịch rất ít, nhưng giá không giảm đáng kể. Từ đầu năm 2020 đến nay dưới tác động của dịch Covid-19 xuất hiện, cùng với đó chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ngày một căng thẳng, chính sách thắt chặt tín dụng trong bất động sản,..... giá đất nền Đà Nẵng quay đầu giảm, nhưng số lượng giao dịch không cao, mức giảm cũng chỉ ở mức 10 -20% tùy khu vực.

Dựa vào chu kỳ phát triển và phân tích kỹ thuật biểu đồ trên có thể đưa ra vài nhận xét như sau.

+ Giá đất nền tính dài hạn mãi mãi luôn tăng

+ Mỗi chu kỳ phát triển thị trường bất động sản tầm 9 – 12 năm.

+ Thị trường phải mất 3-4 năm để tạo đáy, giá đáy rơi vào tầm 50-75 % so với giá đỉnh.

+ Thị trường bất động sản muốn tăng trưởng trở lại cũng phải mất 4-5 năm từ giá đáy để tích lũy cho thời điểm đột phá.

+ Chỉ trong vòng 1 năm giá đất nền có thể tăng gấp  nhiều lần

+ Giá đỉnh của mỗi chu kỳ sẽ cao gấp 3 -4 lần so với giá đỉnh của chu kỳ trước.

Như vậy nếu tuân theo phân tích kỹ thuật từ biểu đồ trên, thị trường giá đất nền Đà Nẵng sẽ tạo đáy vào những năm 2021 - 2022 với giá giảm khoản 50% so với giá đỉnh 2019 và lập đỉnh trở lại vào 2028 với mức giá cao hơn giá 2019 gấp 3-4 lần.

Trên là những gì phân tích kỹ thuật có được nhưng diễn biến thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bài viết chỉ mang tính tham khảo chúng tôi không kiến nghị các nhà đầu tư phải tuân theo mà cho nhà đầu tư có nhiều góc nhìn.

Sàn giao dịch BDS VRM – Đơn vị thành viên VRM CORP luôn luôn tư vấn tận tâm, chân thành nhất. Với uy tín trên 5 năm tại thành phố Đà Nẵng về giải pháp đầu tư, an cư. Hotline: 0914106080

THANH MINH